Wie funktioniert eine Immobilienverrentung?
Haus verkaufen, aber bis ans Lebensende darin wohnen bleiben: Was Sie wissen sollten
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Der Gemüsegarten? Einer Rasenfläche gewichen. Ein Frühjahrsputz? Nur mit Unterstützung möglich. Und immer mehr kleine Reparaturarbeiten, die sich anstauen: Viele Senioren fühlen sich mit der Pflege der eigenen Immobilie überfordert, jeder Dritte hält sie für zu groß. Verkaufen wollen aber nur die wenigsten. An sie wenden sich die Anbieter des Finanzprodukts „Immobilienverrentung“.
Mehr als die Hälfte der 65- bis 74-Jährigen wohnt im Eigenheim. „Die meisten Senioren haben das Haus zwar abbezahlt, für große Investitionen, Reisen oder das Aufbessern des Lebensstandards fehlt aber oft das Geld“, sagt Dr. Karolin Kirschenmann vom Forschungsbereich Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung in Mannheim.
Wer sein „Kapital aus den Steinen lösen wolle“, werde deshalb stark umworben. Die Modelle heißen unterschiedlich, das Versprechen lautet gleich: Senioren verkaufen ganz oder teilweise. Und erhalten dafür neben Geld lebenslanges Wohnrecht.
„Wenn Ältere eine Zusatzrente brauchen und das Vererben für sie nicht im Vordergrund steht, kann eine Immobilienverrentung infrage kommen“, sagt Niels Nauhauser, Experte für Altersvorsorge bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Er rät, Konditionen genau zu vergleichen: Jeder Anbieter hat eigene. Wichtig ist auch, den Wert des Eigenheims unabhängig schätzen zu lassen. Für wen sich was lohnen kann und wo mögliche Fallstricke liegen:
Die Umkehrhypothek: Ein Darlehen auf Lebenszeit
Bei der Umkehrhypothek wird das Haus oder die Eigentumswohnung als Darlehenssicherheit eingesetzt. Der Eigentümer erhält regelmäßige Auszahlungen. „Mit dem Tod tilgt die Immobilie das Darlehen und die Zinsen – quasi ein Kombiprodukt aus Kredit und Rentenversicherung“, sagt Kirschenmann.
Der Eigentümer behalte die volle Verfügungsgewalt, müsse sich aber etwa um die Instandhaltung kümmern. Sein Kreditgeber ist mit einer Hypothek oder Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Entweder er verkauft die Immobilie nach Auszug oder Tod des Eigentümers, oder die Erben entschulden sie. In Deutschland wird das Modell selten angeboten.
Teilverkauf: Plötzlich Miteigentümer
Ein anderes Modell ist der Teilverkauf. Dabei erwirbt ein fremder Käufer anteilig die eigene Immobilie. „Die Teilverkaufsgesellschaft wird Miteigentümerin, aber überlässt dem früheren Eigentümer die volle Nutzung“, erklärt Expertin Kirschenmann. Der Kaufpreis werde sofort oder in Schritten ausbezahlt.
„Wer in der Immobilie wohnen bleibt, muss ein Nutzungsentgelt entrichten“, sagt sie. Verbraucherschützer Nauhauser ergänzt, dass die Miteigentümer oft Sonderrechte nutzen. „Es gibt einige durchaus kostenträchtige Fallstricke“, warnt er. Wer günstig einen Kredit aufnehmen könne und sich das Darlehen stetig auszahlen lasse, komme oft besser weg als beim Teilverkauf. Generell gilt: „Alternativen vergleichen!“ Und vom Anwalt beraten lassen.
Leibrente: Altes Modell, neues Gewand
Abbezahltes Eigentum erneut beleihen? Das kommt hierzulande nur für wenige infrage. Wer Geld braucht, sich aber nicht erneut verschulden möchte, für den kann sich eine Leibrente dennoch eignen. „Man verkauft sofort und erhält eine Rente“, sagt Kirschenmann. Der Nachteil: Die Instandhaltungskosten muss meist der Leibrentner tragen.
Schon im Mittelalter üblich, wird die Rente als Immobilienrente oder Rente aus Stein vermarktet. Details sollten vertraglich festgelegt werden: „Der Verkäufer erhält ein lebenslanges Wohnrecht, welches im Grundbuch eingetragen und damit abgesichert werden sollte.“
